广州房产律师二手房买卖合同中约定户口迁出条

 人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。

　　在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。

　　房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。

　　在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？

　　第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。

　　第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？

　　首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。

　　其次，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

　　再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。

　　在现实交易中可能会碰到这样的情况，比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发，有两条建议可供参考：一是约定较高的逾期违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。

         二手房买卖合同中约定户口迁出条款很重要

目前房屋买卖双方在交易过程中对户口迁出的约定缺乏足够重视也常常忽略，以致房屋交易结束后因卖方怠于或不愿迁移户口的事情时有发生，我国现行法律规定户籍归公安部门管辖，法院审理房屋纠纷时如果合同中未对户口迁移作出约定仅就户口问题起诉的基本不予受理。

如果因不将户口迁出会给买方的生活造成一定影响，主要有以下几点：

1、你们的户口可能迁不进去的（有些城市）这会使您的子女上学、以及医疗等受到影响；

2、你们的房子在次转卖时有困难，因为没人愿意购买这样的房产；

3、派出所不会强制将卖方的户口迁出，因为迁移户后很重要一点是需要本人申请，法院也不会直接判决户口的变更。

为避免出现上述问题，广州金粤王律师建议购房者在购买二手房时要加强自我保护意识，应当事先查明所购房屋的户口，在签订购房合同时约定有关户口迁移的条款，条款中要明确约定户口迁出的时间以及不及时迁移户口的赔偿责任或法律后果，一旦出现卖方延期迁户口或不迁户口的情况，买方可依据合同中违约条款起诉，使卖方觉得违约成本太高而不愿或不敢不迁移户口以此达到买方的目的。此外双方也可以约定一部分购房尾款，在对方将户口迁出后再行支付，尽量避免出现二手房买卖纠纷。