律师解析二手房买卖合同纠纷常见问题

中顾高端访谈

本期导读

现实生活中，很多朋友因为积蓄不够但又迫切想要买房，所以将目光房子二手房上，但是二手房交易手续相当复杂，所以一不小心就会出现合同纠纷。为了避免出现二手房合同纠纷问题，我们应该注意什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办?...

访谈实录

1、中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，首先请张律师为我们简单介绍一下在现实生活中二手房买卖合同纠纷常见的几种类型?

张辉律师：近年来，随着二手房交易数量的增多，二手房屋买卖合同的纠纷也越来越多，笔者综合办案实践，就二手房交易过程中容易出现的纠纷简单总结为几种常见类型：一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同引起的纠纷;以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷;一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系;买方逾期支付房款;卖方逾期办理所有权转移登记手续;因中介行为引起的纠纷;房屋买卖合同对定金性质约定不明确;因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷;因房屋质量引起的纠纷;因“阴阳合同”引起的纠纷等等。

2、中顾法律网司南：二手房买卖交易不可避免的牵涉到过户的问题，那么房屋买卖合同签定后，迟迟未办过户，责任应当由谁承担?

张辉律师：房屋买卖合同签订以后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，卖方未履行办理所有权转移登记手续的，属于违反买卖合同约定义务的行为，卖方应承担相应的违约责任，买方如果对这套房子志在必得，一定要尽早起诉，同时为避免卖方另将房屋转卖他人，最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付，须将已支付给卖方的房款取回再行起诉，以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。

3、中顾法律网司南：一房多卖的情况已经变得很常见，尤其是在二手房买卖交易过程中，如果在一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，这种情况应该怎么处理?

张辉律师：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记;( 2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

4、中顾法律网司南：在二手房买卖交易过程中，经常看到这样的情形，买家以他人名义购房，此情形如果借名人与登记人之间发生合同纠纷的，应该如何处理?

张辉律师：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

5、中顾法律网司南：张律师上面讲了这么多，按照您多年的经验来看，在现实生活中二手房买卖交易签订合同时，作为买家应该注意哪些问题?

张辉律师：笔者认为，二手房屋买卖合同的纠纷的起因源于合同，一些纠纷可以通过买卖双方严谨的合同约定来避免，或可以通过合同约定使纠纷简单化，给遵守合约一方带来最大利益。

二手房买卖时，三个合同特别重要，第一个合同是中介委托合同，如果是通过中介买房，那中介一般不会让你直接见卖房人，他们会担心你会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让你跟他签一个中间合同。

第二个合同是房屋买卖合同，这个合同上，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。