离婚时房贷还没还清， 房产增值怎么分？

　　苏报记者　张　帅

　　案件回顾：

　　2005年底，蔡先生贷款购置一套商品房，总价40万元，其中个人首付20万元，贷款20万元。在结婚前取得了房产证，房屋所有权人登记为蔡先生。婚后蔡先生与妻子刘某共同还贷10万元。现刘某要求与蔡先生离婚，并分割房产。刘某认为现房屋已升值为100万元，房屋增值部分属于蔡先生首付20万元所形成的投资收益。依据婚姻法司法解释的规定，一方投资所得的收益，属于双方共同所有，于是要求分割婚后房屋增值部分的80万元的一半，即40万元。而蔡先生认为该房产是自己婚前出资购买，婚后两人只共同归还了部分贷款，刘某要求分得40万没有依据。

　　法律分析：

　　本案争议的焦点是房屋增值部分如何以货币形式分割。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产对产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

　　根据该条规定，在蔡先生和刘某无法协商处理的情况下，法院可以判决该房产归蔡先生所有，剩余贷款10万元由蔡先生独自归还。如果经评估，上述房产的评估价值确为100万元，那么，婚后共同还贷的10万元中，蔡先生应当补偿一半5万元给刘某；另外，双方婚后共同还贷相对应的增值部分归夫妻双方共同共有，蔡先生可补偿刘某12.5万元，因为双方共同还贷的10万元，占房屋购买价格40万元的四分之一，房屋升值后，这四分之一变成了25万元，这25万元一人一半，即12.5万元。因此，蔡先生一共要补偿给刘某17.5万元。

　　律师提醒：

　　江苏百年东吴律师事务所律师提醒，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十一条确实规定，一方以个人财产投资取得的收益，归夫妻双方共有。但需强调的是，该解释规定的是在婚姻关系存续期间一方以个人财产投资所得收益，归双方共有。并没有规定在婚前一方投资，在婚后取得的收益也归双方共有。再者，把为个人结婚而买房的行为定义为投资行为也是不妥的。

　　此外，尚未还贷形成的增值部分不能归夫妻双方共有。理由如下：1、尚未还贷形成的增值部分是不确定的。任何人都不能否认，房屋有降价的可能。如果在漫漫还贷期间，房价一落千丈，那还贷人能否反过来要求对方返还部分款项呢？显然不能。既然那时不能要求返还，所以此时也不能要求分割。2、尚未还贷部分形成的增值是有可能得不到的。因为贷款还清之前，贷款银行是房屋的抵押权人，如还贷人无力还贷，银行将行使抵押权。一旦如此，房屋增值部分将不复存在。3、离婚后，一方需继续还贷，方能保住增值利益，另一方将不再参与还贷。若此种情况下，双方均分增值利益，显然有悖公平原则。因此，尚未还贷形成的增值部分应归继续还贷的一方所有。

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