“3·15”房地产投诉案例分析与提示

面积误差要求赔款
　　重要提醒：集体诉讼，不失为一种好的选择
　　案件回放：“×××园”是广州某豪宅项目。根据业主与开发商签订的《商品房预售合同》第6条规定，房屋实际面积比购房面积减少，减少面积超过购房面积的±1％（含±1％）、不超过购房面积5％（含5％）时，房价款按实际面积予以调整，并按照国家公布的银行同期贷款利率计付所退房款的利息。可不少业主们拿到房产证后发现，其中的02号、03号两个户型的单位与房产证相比，减少的实际面积均超过1％。
　　为此，44名业主联合向区法院提起诉讼，要求：1、退还多收的房款；2、从业主交清全部房价款之日起按照国家公布的银行同期贷款利率计付所退房款的利息；3、被告开发商承担本案件全部诉讼费。区法院于2003年12月28日判决，支持诉讼请求的第1、3项，对第2项诉讼请求，判决为从核发房地产权证之日起被告按照国家公布的银行同期贷款利率计付所退房款的利息。
　　小业主打官司：“×××园”业主委员会代表卫先生表示：“当初我们并没有打算起诉的，主要是考虑到开发商的名气很大，应该不会因为这100多万元就和业主们过不去。刚开始是一个个业主私自找开发商协商，开发商有关工作人员答复：肯定会退的，那么大的公司难道还计较这么些钱？后来，业主们再去问时，就开始吃闭门羹。由于诉讼时效的问题，所以我们业委会决定先以业委会整体名义发函给开发商，如果还不予理睬，就向法院起诉。开发商方面收到信件后，一度向我们几个带头的表示，可以先退回我们的钱，只要我们不再继续带头向他们追讨欠款。对此，我们表示了极度的鄙夷，并且立刻向区法院提出诉讼。
　　诉讼的进程是比较顺利的，判决中除了对第2项诉讼请求不予支持外，其余诉讼请求都给予了支持，我们也以为这样总可以拿回差价了。可是，开发商虽然未提出上诉，可也拒绝执行判决。在这种情况下，我们只好向法院申请了强制执行。万万没想到的是，每个账户的资金都在法官到达银行前半小时内被转移出去。结果，本来100多万元人民币的金额，只查封到60万元左右。”本报记者陈白帆
　　律师说法：
　　从判决结果看，法院基本上满足了业主的诉讼请求。不过，法院对诉讼请求第二项的不支持也反映出我国法律在一定程度上对小业主的保护还不够主动。
从这个案件中，可以让人们注意到以下两点：一是购房合同条款必须清楚明白，没有异议。一旦存在需要第三人进行合同条款解释时，业主往往处于不利的地位。二是在与开发商维护权利的过程中，必须学会团结一致，抱成一团，共同对付可能出现的情况。集体诉讼，不失为一种好的选择。
广州华之杰律师事务所郭水华律师
迟办房产证
　　重要提醒：一定要有书面证据证明曾向发展商主张过权利
　　案件回放：1999年4月20日，陈小姐购买了位于天河区的一套商品房，合同约定的交楼日期为1999年10月31日，后开发商未能按期交楼，直到2000年1月10日陈小姐才办理了收楼手续。交楼后，开发商一直未能将陈小姐的房产证办下来，故陈小姐在2003年7月14日向法院起诉，要求开发商办理该房屋的房产证并支付逾期办理房产证的违约金。
　　法院判决开发商在判决发生法律效力之日起90天内协同原告办理讼争房屋的产权证；被告逾期协同原告办理讼争房屋的产权证构成违约应当向原告支付违约金（从2001年7月14日起计至开发商协同陈小姐办理讼争房屋的产权过户及房地产登记手续之日止）。
　　小业主打官司：1999年，我买了天河的一个单体楼。当时想着它都差不多是现楼了，应该没什么风险，所以即使它的价钱比别的房子贵了点也认了。本来当时合同上约定的是1999年10月31日交楼，在交楼后的90天内办理房产证。谁知后来发展商可能内部出了点问题，一直拖着没给我们办证。我和几个小业主就开始和他们交涉，结果他们百般推诿，后来拖得太久了，就只能通过法律途径来解决啦。
　　可是我起诉时觉得特别困惑：法律规定像我这样的情况有两年的诉讼时效。发展商本来该在2000年4月9日前为我们办好房产证，从那时到现在他们拖延办证足有3年多了。可是一打官司，我们才发现根本找不到任何证据证明在2000年4月至2001年7月期间曾经向发展商主张过权利。结果等于我们就放弃了这段时间索赔的权利。如果按迟交楼每天按房价万分之五的金额赔偿来算，我们不见了几万元。就是因为没有书面证据，才让这种奸商又少赔了几万元。虽然最后官司打赢了，但一想起来还是觉得有点冤哪！本报记者吴晓波
　　律师说法：《民法通则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。”具体到购房者要求开发商支付逾期办理房产证违约金的问题，在起诉前仍未办证的，如果超过法定或约定的办证期限两年的，且无证据证明业主曾向开发商要求办证，则法院一般只支持两年的违约金。本案陈小姐可以要求开发商支付违约金的日期为2000年4月10日，但陈小姐是在2003年7月14日才向法院起诉，故法院在判决违约金时采用了倒推时效的办法，即从起诉日2003年7月14日向前倒推两年，从2001年7月14日起计付违约金。
在此律师提醒广大购房者，遇到开发商逾期办理房产证的，应及时催促其办理并保留相关证据，同时还应当明确开发商逾期办理房产证在法律上属于违约行为，购房者有权要求开发商承担违约责任，但行使权利要注意两年的诉讼时效期限，以免丧失法律上的受偿权。
广东省消费者委员会法律顾问、广东法则明律师事务所李瑾律师

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