凌立律师：新婚姻法（解释三），婚前婚后，“

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凌立律师：新婚姻法（解释三），婚前婚后，“产证加名字”的成本与难度 (2011-08-25 20:13:17)

标签： 婚姻法解释三 房产 产证 加名字 税费 程序 分类： 婚姻法律问题研究

律师提示：
   凌立律师按：婚姻法解释三的出台，在社会上引起较大反响。尤其是解释三对于婚姻关系涉及不动产产权的部分情况的明确，更是受到已婚人士和未婚人士的极大关注。在这种背景下，一些人便希望通过在房产证上加上自己名字的方式，来保障自己的利益。但是，在房产证上加名，在实践操作中需要一定的成本，如果是通过买卖方式“加名”，则需要交纳营业税、契税、个人所得税、印花税以及相关办理费用等，如果是通过赠与方式，则需要交纳契税以及相关费用等。现在中国不同地区的加名规则有所不同，有些地区这些加名成本比较高，而且从现行的政策来看，至少婚前房产证加名是会征收相应的税的。而且，现行各地对于产证加名字的程序也不同，这样，现实中产证加名字的可操作性和难度也不同。鉴于，婚姻法解释三所引发的房产证加名的社会现象，未来可能会有涉及此类情况的相关规定出台。

凌立律师：“产证加名字”的成本与难度——法律与实务分析
    婚姻法解释三出台后，一些人希望通过在产证上加上自己的名字，保障自己的利益。然而产证加名字却绝非想象的那么简单，通常会涉及到税收以及程序问题。凌立律师认为，产权证加名应当兼顾加名成本和程序操作性，对于产证加名字的问题，首先应当区分，婚前加名与婚后加名，其次，在婚后加名中，又应当区分，是婚前一方买房登记在一方名下的产证加名和婚后买房登记在一方名下的加名。

一、加名成本的问题
    首先，对于婚前加名，视为产权方对于非产权方的赠与，当事人应当缴纳契税、个人所得税以及办理产权过户的相关费用等，虽然目前上海地区夫妻婚前加名暂不征收契税，但是其实依据国务院的契税暂行条例，不论是房地产买卖还是赠与，都是要缴纳契税的。而且，放眼全国各地政策，据悉目前南京、成都、青岛、泉州、苏州、无锡等城市都已针对婚前房加名行为征收契税，预计不久，国家税务总局可能就会出台相关的政策对此予以明确。依据国务院的契税暂行条例第三条“契税税率为3—5％”，由于房屋本身的价值较大，所以需要缴纳的契税数额也比较高。另外，根据《中华人民共和国个人所得税法》，“财产转让所得”应纳个人所得税，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》进一步将明确，“财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为百分之二十。由于房屋本身的价值较大，加上楼市涨价因素的影响，所以需要缴纳的个人所得税的数额可能也会比较高。这样一来婚前加名的成本还是比较高的。
    其次，对于婚后加名，如果婚后加名是由于，婚前一方买房登记在一方名下，则婚后加名也需要缴纳契税以及相关费用，因为婚前一方买房登记在一方名下，依据婚姻法解释三的规定，属于一方个人财产，既然是一方个人财产，现在变更产权登记就是转移房屋权属，那么就应当缴纳契税。而如果是婚后买房登记在一方名下的加名，则不需要缴纳契税、个人所得税。因为，在没有婚前财产协议的情况下，婚后买房，纵使是登记在一方名下，也是夫妻共同财产，这时候，夫妻双方去产权登记机构变更登记，只是变更登记簿与实际产权状况不相符的行为，不存在房屋权属变更的情况，因此无需缴纳契税和个人所得税。因此，对于婚前一方买房登记在一方名下，则婚后加名，其成本也可能会比较高。

二、程序可操作性的问题
    对于加名的程序，不同地区在操作上可能存在一定的差异，对于婚后买房加名，一般手续上相对简单些，因为婚后买房，实际的权属关系式明确的，不存在权属变更的问题。一般情况下婚后买房加名的话，带好结婚证、身份证、房产证相关证件的正本及复印件去房产交易中心办理便可。如果房屋贷款尚未还清，可能还要先去银行办理抵押变更手续。只用支付相关手续费即可，费用不高。
对于婚前买房登记在一方名下的情形，因为加名涉及到权属变更的问题，所以程序就比较复杂。这时候，更名，不仅要交较高的税，而且在程序上可能还涉及无“限购”情况的证明、公证等，比如，在郑州市，房子为一方婚前个人购买的，婚后另一方想加名，则需要走房产交易的程序，即通过二手房转让或者赠与的方式，这种情况下要交纳契税、个人所得税、营业税等税费。办理此种手续，需要提供房产证、房子的市场指导价或评估报告和评估费用发票，买卖双方身份证，购房发票，契税证，户口本，结婚证。另外，为了证明购房人符合限购政策的相关规定，还需要房管部门出具无房证明，在昆山，夫妻双方可以先去公证处办理赠与公证，然后持公证书到昆山房产交易办理新房产证，缴纳相关税费，在房产证上加上另一方的名字。