婚姻法司法解释三与夫妻共同财产

     《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（下称“《婚姻法解释三》”）已于2011年8月13日起施行。现就《婚姻法解释三》涉及不动产产权归属问题做以总结，并与同仁共同探讨：

     一、涉及房屋成为夫妻共同财产的相关法律规定

    1、1981年1月1日，《婚姻法》正式颁布实施，但并未对房屋在何种情况下为夫妻共同财产作出明确规定。

    2、1993年，最高人民法院发布《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》，该意见第６条规定，“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过８年，贵重的生活资料经过４年，可视为夫妻共同财产。”该意见成为当时法院判令房屋是否作为夫妻共同财产的法律依据，且在当时审理离婚案件时，无房一方多根据这一规定，认为“结婚八年，房屋共有”，以婚姻关系超过八年为由要求分割房屋。

    3、2001年4月28日，全国人大对《婚姻法》进行修订，修订后的婚姻法第十八条明确规定，一方婚前财产为夫妻一方财产。至此，结束了“结婚八年，房子共有”的历史。

   4、2001年12月5日，最高院颁布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》，该司法解释第十九条再次申明：夫妻一方所有的财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，除非双方另有约定。

   5、2003年12月26日，最高院颁布《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》，根据该司法解释第二十二条的规定，婚后夫妻一方的父母为夫妻购置房屋出资的，该出资被认定为对夫妻双方的赠与。即如婚后一方父母出资为子女购买的房屋，除非父母明确表示所购买的房屋是赠与自己一方子女，否则，将被认定为夫妻双方的赠与，该房屋属于夫妻共同财产，然而，在实践中，实际出资购房的父母却难以作出这样的明确表示。

   二、《婚姻法解释三》涉及房屋产权归属问题的规定

    1、夫妻婚后由一方父母出资为子女购买的房屋，如该房屋登记在子女个人名下的，则为夫妻一方个人财产，而不是共同财产。

    关于婚后父母给子女买房的产权归属问题，《婚姻法解释三》作出了与《婚姻法解释二》相反的规定，《婚姻法解释三》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

根据上述规定，婚后父母为子女所购房屋，除非父母买房时明确表示所购房屋是赠与夫妻双方，否则，该房屋即是父母对自己子女的赠与，也就是说所购买的房屋为夫妻一方的个人财产，而不是夫妻共同财产，尽管该房屋是在一方夫妻关系存续期间所获得的。

    2、婚前以按揭方式购买的房屋，离婚时如协议不成，该房屋所有权归产权登记一方。

《婚姻法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

    根据上述规定：婚前一方贷款所购房屋，虽婚后由夫妻双方共同偿还贷款，但如离婚时双方未能对房屋分割达成一致，则通常情况法院应将该房屋判归房屋登记一方所有，而对于房屋增值及共同还贷支付的款项则由产权登记方向另一方进行相应补偿。

    但如何补偿，《婚姻法解释三》并未作出更为具体的规定，试举一例：

    男方婚前购买一套房屋，房款总额为100万元，男方支付首付款30万元，贷款70万元，婚后夫妻共同还贷50万元，现双方离婚，该套房屋市场评估价值200万元，房屋增值100万元，如何对该房屋及增值部分进行处理：

    第一种观点：根据婚姻法解释三的规定，该房屋应归男方所有，剩余20万元贷款由男方负责偿还，双方共同还贷50万元，男方补偿给女方25万元，房屋增值部分100万的50%属于夫妻共同财产，男方再补偿女方25万元，而增值部分的另50%属于男方，其中30%属于首付款部分的增值，剩余20%属于剩余贷款部分的增值，女方实际应得50万元。