婚姻法解释三按揭房产分割数学模型

婚姻法解释三按揭房产分割数学模型

2012年08月16日    投稿人：易伟律师    点击：次    

摘要：婚姻法司法解释三第十条未给出离婚中按揭分房如何计算，导致实践中计算不统一，相差偏大。本文从一具体案例出发，比较不同算法优劣，结合比例法及数学模型进行分析，给出一个相对公平的计算方法。

婚姻法解释三按揭房产分割数学模型

易伟

【摘要】婚姻法司法解释三第十条未给出离婚中按揭分房如何计算，导致实践中计算不统一，相差偏大。本文从一具体案例出发，比较不同算法优劣，结合比例法及数学模型进行分析，给出一个相对公平的计算方法。

【关键词】按揭房、离婚、房产分割

婚姻法司法解释三第十条“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”该条确定了个人首付按揭房离婚分割原则，但由于未给出具体的算法，导致在司法实践中应用混乱，影响了法律的严肃性。目前各学者对权属研究较多，但对补偿具体计算方式研究较少，只散见于一线法官、律师博客中。根据目前各种计算理论及法院判例，参照《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与使用》一书中的案例，采用不同的方法，补偿费用最高为109万，最低为23.3万，两者相差巨大。本文试图采用简化数学函数的方法，来厘清按揭房产分割中的计算问题。

《最高人民法院婚姻法司法解释（三）理解与使用》由人民法院出版社出版，奚晓明主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，具有一定的权威性，该书168页举出一例：

“假设婚前贷款购房者所购房屋的单价是每平方米15000元，面积80平方米。首付款是36万元按揭贷款84万元，贷款期限20年（240个月），则利息总计为603452.87元。还贷总额1443452.87元。如果采用等额还款的方式，月均还款6014.39元。双方当事人婚后共同还贷3年（36个月）后诉讼离婚，离婚时房屋经评估，价值400万元。计算可知，购房者为购房该房屋总共支付1803452.87元（1200000元+603452.87元）。其中，首付款在房价（房价款+利息）中所占比例为（360000元÷1803452.87元×100%）19.96%，夫妻共同还贷216518.04元（6014.39元×36），占房价款的12%（216518.04÷1803452.87元×100%）。如果不考虑其他因素，则可以判决房屋归婚前购房者所有，由其对另一方补偿24万元（400万元×12%×1/2)。剩余贷款1226934.83元（1443452.87元－216518.04元）仍由原购房者继续偿还。”

该题目利息计算方法可利用银行或互联网计算器进行计算，选择等额本息法还贷，根据2011年7月7日利率7.05%下限（85折）为5.99%，得出利息总计603452.87元，数学函数见后。

此计算方法原理为共同还贷部分占房屋总价比例与增值部分对应，注意的是24万元是全部费用，不再补偿共同还贷的一半108259.02元（216518.04÷2）。

另外需要注意的是此案例的一个特殊情况，即婚前个人只付首付款，没有还贷，可以理解为买房后立即结婚的情形，因此买房时的房屋市场价可以等同为结婚时的房屋市场价。这一点要在以下其他几种算法中明确。

一、其他计算方法

借用此案例，实践中一些法院仍由其他的计算方法：

（一）、A法院采用婚后还款额×（离婚时房屋总价值÷结婚时房价不含利息）÷2进行计算，补偿额为216518.04×（4000000/1200000）÷2=360863.4元。

该方法不予考虑利息影响，实际计算的是房屋增值倍数，老百姓容易理解。

 (二）、B法院采用婚后还款额×[离婚时房屋市场价÷房屋总价值（合同价+已经偿还的利息）]÷2，补偿额为216518.04×[4000000/（1200000+113914.17）]÷2=329577.14元。

备注：已偿还利息计算方式查表得113914.17元。

   该方法不予考虑离婚后利息。

  （三）、C法院采用个人还款部分占已付房款的比例×房屋的当前净值（离婚时房屋市场价-未还贷款），

216518.04÷2/（216518.04+360000）×（4000000-1226934.83）=520728.4元。

   原理：个人已付比例对应现在房屋净值

  （四）、D法院采用房屋增值一半计算，（4000000-1803452.87）÷2=1098273.57元。

   理由为夫妻共同财产分割按一半计算。

  （五）、E法院采用本金和增值分开计算，本金部分216518.04÷2=108259.02元，增值部分公式为共同还贷部分÷总房款×（房产的现值-总房款）÷2，216518.04÷1803452.87×（4000000-1803452.87）÷2=131855.98元，

合计补偿本金+增值为240115元。