《婚姻法司法解释三》之婚姻中的房屋权属

《婚姻法司法解释三》之婚姻中的房屋权属

2012年04月21日    投稿人：王效发律师    点击：次    

摘要：《婚姻法司法解释三》自2011年8月13日正式颁布施行以来，在社会上引起了广泛的关注和热议。这部新出台的司法解释针对中国国情和司法实践，对婚姻关系及财产划分做了更加明确的规定，却引发了社会各界不同的声音和激烈的争论，甚至有的网友质疑，新司法解释颠覆了《婚姻法》中夫妻共有财产的家庭基石，将会彻底冲垮“现代家庭”的传统地位。

金牌律师访谈第八期
天健网房地产频道
主持人:陈 辰
嘉宾律师：王效发

婚姻关系中的房产权属
——解读《婚姻法司法解释三》有关离婚房产分割问题
主持人：
《婚姻法司法解释三》自2011年8月13日正式颁布施行以来，在社会上引起了广泛的关注和热议。这部新出台的司法解释针对中国国情和司法实践，对婚姻关系及财产划分做了更加明确的规定，却引发了社会各界不同的声音和激烈的争论，甚至有的网友质疑，新司法解释颠覆了《婚姻法》中夫妻共有财产的家庭基石，将会彻底冲垮“现代家庭”的传统地位。
房产作为婚姻关系中的大宗财产，从归属、使用、分割等诸多方面都存在潜在的利益冲突。新司法解释的出台，似乎从侧面隐性地将财产问题定位成婚姻关系的首要基石，使得原本不牢靠的情感问题降到了冰点。
那么婚姻关系存续期间的房产问题有了哪些新的规定？婚前婚后房产有哪些权属区别？我们今天请来了辽宁论典律师事务所的高级合伙人、执行主任王效发律师，为网友细致解读新司法解释出台后的婚姻房产纠纷问题。

王律师您好！跟大家打个招呼吧？
王律师：主持人好！网友朋友们大家好！
主持人：嗯，《婚姻法司法解释三》颁布至今有一段时间了，但有关这方面争论的热度丝毫没有减少。王律师，您能为网友们介绍一下这次颁布的《婚姻法司法司法解释三》在婚姻房产方面有哪些亮点吗？

王律师：嗯，好的。从整个司法解释来看，共有19个条款，而与婚姻房产有关的条款就占了6条之多。可以说，《婚姻法司法解释三》内容不多，但亮点不少，而且主要是针对房产的。
亮点1、首次明确夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产。
亮点2、明确婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。
亮点3、首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
亮点4、婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
亮点5、《婚姻法解释（三）》还对夫妻之间赠与房产、夫妻一方擅自出卖共有房屋如何处理以及夫妻共同出资购买父母房改房等问题做出了明确规定。
《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)有关“离婚房产分割”方面的条文如下：
第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
第十一条  一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
  夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

主持人：这段时间我们搜集了一些网友提出的问题，经过归纳整理，我们发现网友们的问题主要是围绕父母出资购房、夫妻双方贷款购房、房屋赠与等几个方面产生的。我们想请王律师针对不同类型的问题为大家做一下分析。
王律师：这些问题中最常见的就是父母出资为子女购买了房产，而婚后二人感情不合离了婚，在房产分割这个问题上产生了很大的纠纷。
最近有网友提出了这样一个问题，说“他打算今年结婚，正在考虑买房。由于他和对象没有能力独立购买，经过和父母商量，双方父母准备出首付给二人买房，想问一下，这种情况下，如果房子登记成他的名字，万一以后有了纷争，房子该怎么分？

王律师：
双方父母出资购房的情况，在以前的司法解释中没有明确的规定。这次新的《婚姻法解释三》对这一问题做了确认：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
因此，这位网友所说的情况，现在有了明确的法律依据，房子是按照父母的出资来认定夫妻双方所占有的房产份额，这就避免了以前不论双方父母出资多少，一律夫妻共同共有的不公平局面的产生。

主持人：还有一位网友说，“他与妻子感情不和打算离婚,其他财产都没有争议，唯独房子，妻子要求分割一半。房子是结婚前他父母出全款购买的，房产证也是他的名字。想问下，这房子是夫妻的共同财产还是他自己的个人财产，妻子有权分割吗？

王律师：
这位网友所提问题具有普遍性。由于新婚之时大部分的中国子女尚未达到独立购买房产的经济能力，往往需要父母的资助。根据相关法律规定，父母为子女购房出资的，视为是对子女的赠与行为。而新的《婚姻法司法解释三》针对婚前一方父母出资购房的情况没有特别规定，应当适用之前的《婚姻法司法解释二》的规定，即除有明确约定外，结婚前父母为子女购房出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。
因此，这位网友的父母在婚前出全款为他购买房屋，应当视为是对他的个人赠与，该房产应当认定为他的个人财产，离婚时妻子不能要求分割。

主持人：王律师，在这里我还想问下，如果这个案例中，这位网友的房子是婚后他的父母在二人婚后购买的，又该怎样划分呢？

王律师：
根据以前的司法解释规定，婚后父母为子女购房出资的，视为对夫妻双方的赠与，是夫妻共同财产。而新的《婚姻法司法解释三》中对这种情况有了新的特别规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与。
房子是婚后父母出资购买的，女方是否有份额还要看房子登记在谁的名下。如果登记在他丈夫的名下，就应当适用新的司法解释，是丈夫的个人财产；如果登记在女方自己名下或者登记夫妻双方的名字，就应当认定为夫妻共同财产。
主持人：
现实生活中很多人的房子是贷款买的，有的是贷款买房，婚后夫妻中一方还贷，另一方负担日常开销，或者是夫妻双方共同还贷。
这里就有一位网友提出了这样的问题：“我和老公现在住的房子是老公婚前购买的，产权登记老公的名字，婚后一直用他的工资和公积金来还贷，如果我们离婚的话，房子是不是就没我的份了？”像这种个人婚前贷款买房，婚后共同还贷，房子归谁？

王律师：
这个问题也很普遍，在当今社会生活中，男女社会地位和收入还尚未达到完全的平衡，多数情况还是男方承担更多的经济负担。具体到房产来看，往往都是男方买房、男方还贷，女方供给日常生活开销。
根据《婚姻法》的规定，夫妻一方婚后的工资、收入、公积金等应当认定为夫妻共同财产。因此不论婚后是以谁的工资收入来还贷，都应当视为是夫妻共同的财产。
就本案而言，《婚姻法司法解释三》有明确规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
因此，像这位网友的情况，要看夫妻双方就房产分割能否达成协议；若无法达成协议的，则房产要归属于丈夫，但是由于之前是以夫妻共同财产偿还的贷款，从照顾女方和子女的原则出发，对已偿还的贷款部分及其相对应财产增值部分，丈夫应当给予女方适当的补偿。

主持人：随着房价的上涨，当初结婚时购买的房产到离婚是时升值了，像这种一方婚前贷款购房，婚后夫妻共同还贷，房产增值部分该怎么处理？

王律师：
我们曾经遇到过这样一个案例：
2009年5月，孟先生购买一套商品房，价款60万元，孟先生支付了首付40万元，剩余部分则以个人的名义向银行申请了贷款。不久，孟先生认识了赵女士，两人于2009年10月喜结连理，婚后共同偿还银行贷款。2010年5月因感情不和，孟先生和赵女士决定离婚。可是，在财产分割上，两人又起了矛盾。孟先生认为房屋是其婚前所买应属于婚前个人财产，而赵女士则认为房屋贷款是双方婚后共同偿还的应属于夫妻共同财产，而且房子现在的价值已经是110万了，对于婚后房屋的增值部分，赵女士认为应该也属于双方的共同财产，同样应该分割。无奈之下，两人只好寻求律师帮助。

根据婚姻法的规定，一方婚前所取得的财产为个人财产。而房屋的所有权取得以登记为准。孟先生获得银行贷款之后，虽然未拿到产权证，但其实王先生已经获得了房屋产权，只不过该证件正在银行设定抵押，所以可以认定该房屋是王先生的婚前财产，并且不因结婚而变成夫妻共同财产。
对于婚后两人共同偿还贷款及增值部分，以前法律并没有做出明确的解释与规定，而现在最新的《婚姻法解释三》对此问题做了明确的规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
本案中，在达不成分割协议的情况下，房产应当由孟先生取得。房屋的自然增值应认定为孟先生的个人财产；对于婚后共同还贷及相应的增值部分，应当按照照顾女方及子女利益的原则并结合其还贷出资情况给予赵女士适当的补偿，而并不是按照共同财产简单地平分。

主持人：
有一种比较特殊的类型的房子叫“房改房”，是我国住房改革过程中的特殊产物。有网友问我们，说他和妻子结婚后一直住在他父亲单位的福利房内，后来经过房改，二人花了5万元钱买了产权，房证还是他父亲的名字，想问下这房子是否属于夫妻共同财产。
王律师，您说像这种以父母的名义购买的房改房，是夫妻共同财产吗？

王律师：
这个网友的问题，以前的司法解释并没有明确规定，而新出台的《婚姻法解释三》对此问题做出了明确的规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
房改房是带有福利性质的政策房，与人身关系紧密相连，购买房改房的职工通常享受了工龄折扣、付款折扣及税收等方面的优惠，因此与普通商品房相比其产权规定得更加严格。同时根据我国《物权法》的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”也就是说，如果结婚后以父母的名义买房，按照我国法律的规定，该房屋就属于父母的财产，而不是夫妻共同财产。在离婚时，购买房屋的出资，为夫妻双方的共同债权，可以向父母主张各自应有的出资份额，但不得对房屋进行分割。
主持人：在婚姻生活中，常常有夫妻中的一方将房子赠与另一方这样的行为，对于这种赠与的房屋，如果双方产生争议如何判断归属？一旦赠与方反悔了，赠与的行为能撤销吗？

王律师：
根据《婚姻法解释三》的规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第186条的规定处理。”而《合同法》186条规定的是：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”而不动产所有权的转移是以过户登记为准，因此只有登记过户了，房子的赠与行为才履行完毕，如果没有办理过户，赠与是可以任意撤销的。这位网友的情况恰恰是没有过户，那么这种情况下，丈夫如果反悔，可以行使撤销权收回房子，房子仍是丈夫的个人财产，此时女方对这套房子也就无权要求分割了。
另外值得注意的是，如果夫妻双方对赠与协议进行了公证，那么丈夫是不能随意行使撤销权的，这种情况下女方可以依据公证的赠与协议要求男方履行房产过户的义务。

主持人：
最近从各媒体报道上，我们还发现了这样一个现象，就是自从《婚姻法司法解释三》颁布以来，有很多人出于对自身权益保障的考虑，要求在房产证上加上自己的名字。

王律师：《婚姻法解释三》关于婚后父母出资购房登记在自己子女名下的，是登记一方的个人财产的规定，使得许多打算结婚买房的准夫妻们产生了顾虑。很多人都在问如果双方都认可为共同财产的情况下该如何保障非登记一方的权益呢？其实我们可以通过房产证加名来解决。
我们知道，根据《物权法》的规定，不动产的权属以登记为准。也就是说，房屋的产权登记在夫妻两个人的名下的，就是夫妻共同财产，即使是父母出资所购，房产也是夫妻的共同财产，两人都有份。
   但是加名在程序上要有个前提条件，就是必须由产权登记人的同意才可以办理。具体由产权登记人和加名人共同办理，只要双方认可便可以携带产权证、身份证等相关证件，到房屋交易部门申请办理加名手续。
关于加名的税费问题，财政部、国税总局已于9月1日发布通知：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。就目前大连的情况来看，房产加名仅收取工本费，不收取其他费用。

主持人：
听了您的讲解，我觉得对于《婚姻法司法解释三》所对应的婚姻中的房产分割问题有了更清晰地了解。
我们的网友中有很多人正在准备踏入婚姻殿堂，最后请您站在律师角度为网友购买婚房提一些指导性意见好吗？

王律师：
首先，“未婚夫妻”购房，房产证上不同的登记方案会导致不同的法律后果，也就是属于个人财产还是共同财产的问题。因此“准夫妻”在购房前应该对不同的署名方式以及付款和还款方式产生的法律后果要有个清醒的认识。

其次，如果是父母出资为子女买房，则应区分是婚前还是婚后，还应对为谁出资，出资比例，出资用途等做出明确约定，以避免子女婚姻出现问题时，无法区分利益归属。

而对于婚后夫妻共同出资购房，如果没有明确约定出资比例或产权归属，一般则认定为夫妻共同财产，双方离婚时，将平等分配。

再次，对于婚内夫妻双方的赠与行为，则要看是否办理了产权登记，登记后权属才发生转移。建议双方赠与时，应办理公证和及时履行过户手续，以免日后发生争议。
最后，婚姻的殿堂，不光是靠物质支撑的。希望所有的夫妻，守望精神家园，善待婚姻家庭！
谢谢！

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