对婚姻法司法解释（三）第十一条的理解

《婚姻法解释（三）》将于2011年8月13日起施行，这部司法解释共有19个条文，涉及的内容十分丰富，该司法解释将对以后的离婚案件的审理具有重要的指导意义。 其中第十一条不仅对夫妻双方在房屋处理上做了规定，而且超出了夫妻家庭的范围，对夫妻之外的购房者具有直接的约束力，购房者必须加以注意和防范潜在的风险。

  第十一条内容： 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
　  夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

    一、对该条款内容的理解
　　1、从立法目的上看，该本条款为了维护夫妻双方对家庭财产的平等处分权利，避免与一方于他人恶意串通，肆意处分家庭财产，侵犯对方的权利；但是更侧重于防止夫妻一方任意以不同意卖方为由，侵害夫妻之外第三人的合法权益，影响社会的稳定。该条款与物权法第一百零六条规定是一致的，是物权法第一百零六条在婚姻纠纷案件适用的具体明确的适用。

（  第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 ）

   2、从适用角度看，目前法律规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋是无权处分，无权处分的法律后果是效力未定。如果另一方追认，就不会出现纠纷、即没有适用的必要。只要一方对另一方未经其同意出售夫妻共同共有的房屋主张追回该房屋的，说明该无权处分是无效的，购买方应予返还房屋（至于购房人的损失只能另案主张和处理，在此不议）这是一般性的规定。但是面对房屋的重要性和房价上升的现实，为防止卖方见利忘义，此司法解释对此设定了一种例外情形：即第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，从而达到保护第三人利益的目的。

   3、从逻辑结构上看，法律规范一般有前提、处理和制裁三部分，本条款的适用条件是一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，另一方主张追回该房屋的，但第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，结果是不予支持。而“善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续”是适用条件中的构成要素，不能理解为本条款的条件，否则就有损本条款的完整性。

   4、从举证责任上看，司法解释不仅仅是实体性的规定，也经常涉及程序性的规定，本条依然。如果原告主张该房屋买卖合同无效，且依法证明了原告不知道房屋买卖一事进而不同意，此事此时被告需证明购房时满足了善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续三个要件，以此对抗原告的主张，否则被告会被判交回房屋。实际上，司法解释三是将该无权处分行为无效的除外情形的举证责任转移给购房者。法律在为你设定一项权益，让受益方承担一定的义务，符合权利与义务对等的基本原则。