被继承人生前已出卖但尚未过户的房产能否作为

 被继承人生前已出卖但尚未过户的房产能否作为遗产？ | 跟踪主题 | 邮寄主题 | 打印主题

wuming22

[第15楼]    2009-08-17 18:13    

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11楼说的好，说出了解决问题的最佳答案，且把关系理的很顺。权利未转移，依法应由其继承人继承，但继承人继承后所出现的结果不应当是退房还款，赔偿损失，而应当是继续履行合同。同时，继承人还应当在所继承遗产范围内缴纳遗产税。这样既合法，又公平公正。好！

qddhg6588

[第16楼]    2009-08-18 10:12    

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同意13楼的意见

wuming22

[第17楼]    2009-08-18 13:12    

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继承人继续履行合同不是基于合同而是继承，继承使继承人与被继承人的原债权、债务人之间产生新的债权债务关系，与合同的相对性没关系。
被继承人生前已处分的财产是不能作为遗产的，如本例中，要是过了户，那毫无疑问就不是遗产，问题是它还有个尾巴。但这种处分是否以所有权转移为成立之必备要件？毕竟，合同证明死者已对该房产作出处分。由于出卖方死亡这个处分就不算数了？我们在强调权利未转移的时候，是否也要考虑合同已基本履行完毕，买方已入住一年多这一客观事实？所有，目前还是11楼说的既合法，又考虑到了客观实际。

yvhkjatmtd

[第18楼]    2009-08-18 17:24    

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QUOTE (情如无憾 @ 2009-08-17 11:59 )

能否作为遗产继承，其实是三个层次递进的问题：
第一，是否属于遗产，这是首当其冲的问题。是否属于遗产取决于物权是否转移，按规定，在这个案例中物权并未转移，所以，我认为，属于遗产，可以继承。
第二，基于第一个问题，会产生第二个问题，即物权虽未转移，但买卖合同是否有效？其实这个合同是违反国家房地产管理法的，房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但是由于最高人民法院关于合同法司法解释二以违反效力强制性规定的合同才属无效，而扩大了有效合同的范围，因此，这个案例中的合同从现行规定看（没考虑合同可能存在其他因素），是有效的。
第三，合同有效，继承人是否有继承履行合同的义务？也就是说，继承之后是不是仍然要履行买卖合同（我们应当看到，其实继承跟履行合同不矛盾，因为死者不可能再去办理物权转移手续），所以，就算要办理物权转移登记，也是先发生继承再办理物权转移。虽然合同仅对于合同当事方有约束力，但是，由于这个案例中被继承人已经用合同的方式处置了其财产，继承人要取得财产，自然应该履行合同义务（非金钱债务也是债务的一种），因此，我认为，买受人有权要求继承人履行过户手续。
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